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主办:浙江云天房地产开发有限公司
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主编:张妮娜
编辑部:崔轶 王炜 胡燕萍 郭国清 骆俊军 梁昊
乍暖还寒时候,最难将息
梁昊
    暖春,是杭州楼市春节之后带给人们最直观的感受。一方面是在各家房产公司纷纷出台各种打折、优惠措施使得成交持续放量;另一方面,是开发商对增量房源的“惜放”。因为前期市场的极度低迷,再加上极不乐观的市场形势,09开年以来,开发商主要以消化存量房为主,很少推出新房源。一边断源,一边放水,两相挤压之下,造成了杭州房源存量锐减。在2008年底达到创纪录的3.2万多套后,杭州主城区存量房源不但降回3万套以下,而且降到2.8万套以下,各家开发商心头压着的一块巨大石头正在逐渐变小。
 
成交量“井喷”
    3月1日-15日,杭州商品房预定1186套,成交2143套,商品房成交量是2月上半月的4.3倍,是2月下半月成交量的1.9倍,半个月成交量突破2000套,是2008年同期的2.6倍;其中住宅预定1141套,成交1952套,与2月下半月环比涨幅为86.25%,是2008年同期的5.1倍。
    分析每日成交我们可以发现,自2月下旬开始,成交量持续攀升。从2月21日至3月18日,26天的时间,杭州主城区共成交了3452套房子,日均133套,接近08年“金九银十”日均48套成交量的3倍,尤其是3月15日,成交量更突破200套大关,达231套,创下了08年至今日成交量的新高。90天的时间不到,杭州主城区存量房剧降4900套,接近5000套,按照这个势头发展,3月份的成交量极有可能突破3600套,有望超过最近一年来月成交量最高的2008年5月份。
    从3月份上半月热销楼盘的分布来看,海天城成交了近300套,是销售量最高的楼盘;保利东湾、伊萨卡国际城、世茂滨江花园、云溪香山、泊林公寓等几个均价万元以下的楼盘交易量都比较大;枫华府第、天阳上河等几个近期推出促销活动的老盘也非常活跃;此外,金色蓝庭、东方郡、西城美墅、坤和西溪里等在品牌、地段、价格等方面综合性价比比较高的楼盘也有不错的成交记录。
折扣风潮波及全市
    春节过后,从泊林公寓、海天城,到西溪山庄、金色钱塘,众多楼盘明折暗降暗潮汹涌……从这些打折楼盘的分布中,我们可以看到,降价风已经波及到整个城市的东(海天城 泊林公寓)、南(金色钱塘)、西(西溪山庄)、北(华艺星座)了,可以说打折已经成为了杭州所有开发商的共识。
仔细分析2月中旬以来的杭州楼市成交情况,我们可以发现,在每周的成交总量中,这些“明降”促销楼盘销售总量都占到了总销售一半左右——这也说明了,大幅度的降价楼盘,以降价换空间,以价格换市场,撑起了近一个月来的楼市新房半边天。
    此外,枫华府第、天鸿君邑、伊萨卡国际城,天阳上河等热销楼盘,亦是“暗降”优惠后才促成的成交,如枫华府第原均价为24000元左右,现已经是8折销售,天鸿君邑原均价为11000元/方,现在2000元/平米精装修标准,起价8200元/平米,最低总价70多万。
    这一切明确无误地告诉我们,正是这些楼盘大幅度的或明或暗的降价,加之政府各种“救市”政策的利好刺激,契合了某些购房者的购房心理底价,最终达成成交;这也有力地证明了:市场从来不缺少人气和购买力,缺乏的是合理的价格。
    但是,目前市场当中的降价风潮能够维持多久,相信大多数人心中无数。降价之后怎么办?才是我们在杭州楼市长期发展中真正需要解决的问题。
    在前不久的两会中,政府有关部门的高官们,已有表示短期内不会再出刺激楼市的利好政策,甚至还暗示开发商应该要以合理的价格进行促销,因此想依靠“他救”估计希望不大;而目前的反弹并不是楼市反转的开始,更不能说明楼市已经从冬天走向了欣欣向荣的春天——在我们看来,最近的成交量只不过是冬天里出现的一阵子太阳,虽然短时间内看起来,仿佛是春光明媚、暖意洋洋了,但在这样的形势和季节里,随时都有可能再回到冰冷的寒冬里。
    因而,对开发商而言,应该抓紧时间,看准机会,尽快大幅度降价到底,尽早出货,早日解套,留得青山在不怕没柴烧,挨过了这次寒冬和调控,今后更大的发展和更多的机遇还有的是。
    对“刚需”的购房者而言,需要买房,房子地段、环境、建筑、户型等各方面的条件都还满意,价格也达到了自己的心理底线,那么完全可以考虑出手,不管今后价格和市场怎么样,只要能满足自己的居住功能、保证自己的居住品质,其它事情则毋须理会;对抄底投资者而言,某些楼盘的价格虽然见底了,但楼市整体尚未见底,是否适合投资、抄底,还需三思!
部分降价楼盘列表(截止318日)
楼盘名称
销售量(预定+成交)
优惠房源(套)
优惠价(元/平方米)
原价(元/平方米)
金色钱塘
430左右
438
6880
9680
泊林公寓
130
156(其中住宅142套)
9700
10500
西溪山庄
280
420
3998
6150
野风·海天城
475
478
6000
8000
 
新开房源略有回升
    杭州楼市前景难料的另一个有力佐证在于新推房源的数量仍旧不多,且基本都位于杭州市的周边区域当中,市中心、钱江新城、丁桥等未来的重点发展区域几乎没有新楼盘推出,说明大部分的开发商对市场前景仍旧缺乏信心。
根据统计,3月预计有13个楼盘开盘,相对2月增长了一倍多,但是仍然少于往年。
未来部分开盘楼盘
楼盘名称
房源数(套)
均价(元/平方米)
户型(平方米)
绿都·金域三江
300以上
4500
90—130
名城·燕园
210
未定
84—130
郁金香岸
54
12000
211主力
华元·和庄
未定
未定
240—530
金盛·曼城
100以上
7000左右
90主力
大华·海派风景
未定
8000左右
85、87、140
 
    综上所述,今年杭州的房地产市场仍然不容乐观,2009年杭州楼市的整体特征应该是呈现下降趋势的:投资开发增速下降,购地支出下降,销售均价下降,销售量下降。与此印证的是,日前,中国社会科学院发布的09年《经济蓝皮书》指出,在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下,2009年,房地产市场将延续2008年房市的低迷,受制于改善型、投资型需求延后,需求方短期内难以走出观望,预计2009年房地产市场,将步入较长时间的调整期,短期内房价下调将成定局,开发企业将会迎来一轮“洗牌”。
    那么,对近日出现的“小阳春”现象怎么解释呢?

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