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以房养老:远水或能解近渴
黄成
    有一个大家耳熟能详的故事——“中国老太和美国老太”。故事版本大致如下:中国老太省吃俭用了一辈子,终于在临终前攒够了买一套房子的钱,而那位美国老太早早地买了房子,享用了一辈子,最后在进入天堂前还清了所有的债务。虽然去年爆发的经济危机已经使得超前消费的光环消失殆尽,并且眼下的形势似乎说明中国老太和美国老太并不能比出个高下优劣。但这些在这里都不重要,因为这个故事说的是拥有房子之前的事情,而本文要探讨的是拥有房子以后的事情——房子和养老的问题,围绕着这一问题,浙江大学经济学院教授柴效武在其《生命周期理论及在售房养老模式中的应用》等著作中曾指出过较为周全的方案——“以房养老”。
    那么,何谓“以房养老”?专业人士指出, “以房养老”,也可称为反按揭,住房反向抵押贷款,是指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后,按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息,并按人的平均寿命计算,将其房屋的价值,分摊到预期寿命年限中去,按年或月支付现金给借款人,一直延续到借款人去世。它使得借款人终生可以提前支用该房屋的销售款。借款人在获得现金的同时,继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后,相应的金融机构获得房屋的产权,进行销售、出租或者拍卖,所得用来偿还贷款本息,相应的金融机构同时享有房产的升值部分。即“抵押房产、领取年(月)金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做,如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房,所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。住房反向抵押贷款最初起源于荷兰,其目的就是为了解决住房问题。而发展最成熟,最具代表性的当属美国。有关资料显示,“反向抵押贷款” 使美国的贫困率降低了4%左右,截止到2002年7月底,美国已有10492万笔“反向抵押贷款” 成交,由于反向抵押贷款的低利率加上高房价,使得申请“反向抵押贷款”的人数日渐增多。这样的理论和数据看起来就像一碗极具诱惑力的远水在引诱着远在大洋此岸迫在眉睫的饥渴着的中国市场。为了说明这个市场有多饥渴,我们首先来看一下中国目前的养老现状。
    目前,我国60岁以上的人口已经超过了1.5亿,占总人口的10%以上,而且在今后较长一段时期内,老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长。按照国际通行的“60岁以上为老年人,占人口比例10%以上即开始进入老年化时代”的标准,我国已进入老年社会。预计,按照这样的速度,到2015年60岁以上的人口将达到2亿,约占总人口的14%,到2020年,老年人口可能达到4亿。专家预测,今后我国中老年人口将长期居世界首位。老年化的现实和养老问题已摆在我们面前,其重要性显而易见,由养老而引发的社会、家庭问题更是十分棘手,目前城市出现的“空穴家庭和单身老人、无保老人”并因此延伸出来的社会问题无法忽视,有的已成为社会严重问题,成为社会不稳定、不和谐的因素之一。这就迫使我国在经济还不够发达的时期要解决比一些发达国家还严重的社会老龄化问题。
    而另一个重要事实是,由于长期实行计划生育的基本国策,我国形成了一代独特的独生子女群体。以“80后”为例:现在已经到了婚嫁阶段的“80后”人群,他们结婚后将要面对的是典型“四二一”家庭结构,即:四位已经退休的老人,两个独生子女夫妇,一个已出生或将出生的小孩。
    长期以来我国不健全的社会养老保障体系,使国人形成并世代沿袭着“养儿防老”的传统观念,老年人的养老问题只有寄托在儿女的身上,否则必将孤苦面对余生。而独生子女夫妇上有四老,下有一小,中间还要养房养家,其压力可谓“空前”。与此并存的是,随着我国劳动人口流动性的增大,许多年轻人不再与父母生活在同一个城市,他们还存在着在新城市购买住宅的压力;即使在同一城市,年轻人也大多不愿意以后住父母的老房子,存在将房屋升级换代的冲动。这样使得越来越多的空巢家庭出现。而大部分老年人出于为子孙后代的考虑,也选择把住房或者其他物质财富留给子女后代,自己则选择住进养老院等机构或者节俭度日。所有的这些事实加在一起论证了中国老年人一个较为共性的生存现状:与现代物质生活的脱节以及精神文化生活的匮乏。
    一位金色年华的住户说了一个他本人的故事:现年七旬有余的他,原本在杭州有房产,只是唯一的孩子身在国外,不能照顾自己。后来看到金色年华,购买了金色年华的长期育养服务。他津津乐道着他的养老经:卖了市区的房子,得100余万; 买了金色年华的中套公寓,负45万,余50余万;我今年70多了,依目前的物价计算,我每年要交6千左右的育养服务费,即使有幸能到百年,也就是说30年的时间,负20万;这样我还有一共30余万的生活费用。
    回过头来再看一次专业人士对“以房养老”的定义,结合既往的经验,我们会发现要实现“以房养老”,就必须具备一些条件:第一,老人必须有住房,并且对住房拥有完整的产权。这样,养老家庭才拥有对住房的完全使用权。第二,老人应该有自己的独立住房;如果老人和子女住在一起而没有单独可供抵押的住房,在此情况下,如果把房屋抵押,老人亡故以后子女将面临无房可住的局面。第三,老人应身居城市或城郊,尤其发展速度较快的城市或城郊,住房的价值很高,且在不断增值之中,住房的变现转让也较为容易,适合房屋反向抵押贷款养老。但如果住房地处农村,或经济发展缓慢,增值幅度不大的不发达地区,因价值低、不易变现等,将很难适用这一模式。第四,“以房养老”需要真正发达的资产证券化市场,这样的市场不仅仅有着成熟的交易双方或者多方,更需要强调的是有保障这个市场的齐全和完备的政策法律法规。有了这样一个市场,各机构才能够自由进行资产的买卖,也只有在这样的市场制度条件下,才会有足够多的机构愿意来承担和分散资金占用、资产贬值等风险。同时需要指出的是,发达的资产证券化市场又要求政府能够做到市场经济所需要的“兜底”:没有机构愿意承担的风险,政府必须承担。第五,这一点,或许更应该算作是中国的土著条件——即市场上的人们应该对有一个更为开放的养老观念。
    诚然,我国尚未形成成熟如专业人士所说的“以房养老”,但事实上我国也存在着不同形式的“以房养老”,归纳起来有:一是将自住房屋出租取得租金收入。既可以是房屋的部分出租,老人仍居住在原房屋内,也可以全部出租,老人搬出并另外租赁一个房租低于自有住房租金收入的新住房中,使租金收入差额成为养老收入补充。二是将住房出售,以大换小,重新购置房价低于出售价款的住房,房屋出售款剩余差额即可实现补充养老收入的功效。第三才是专业人士所说的“以房养老”,即采取“倒按揭”的形式运作实现:“以房养老”最先在京沪调研破冰,2008年5月与中国人寿保险公司江苏分公司联合推出了“机构综合保险服务方案”,在南京进行试水。
    从上述那位金色年华住户的情况来看,其大致属于第二种形式。他还提道:他其实在杭本有两处房产,从高峰退居二线的他对自己的晚年生活有很多选择,而之所以选择金色年华则不仅仅因为自己年老之后的生活需要踏实的物质基础,他更想追求的是一种健康和优越的精神文化生活以及具有家庭幸福感的情感生活。而金色年华给了他一个实现的基础。
如今,越来越多的老年人希冀能从传统而刻板的养老模式中走出来,在新的社会环境下寻找出一条真正使自己满意的老年生活之路。“以房养老”为老年人解决物质生活的后顾之忧指引了方向,但诚如上述金色年华住户提到的那样如何选择“精神文化生活”和“情感生活”也将成为一个越来越值得关注的话题。

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