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楼市,需要安稳的政策
郭蓉
前言:在中国,房地产调控政策总是出现在楼市之中。相比起,临时顺机应变的调控,长久安稳的政策更加有利于房地产市场的发展。中国的房地产一直是畸形的发展着,这个政策的不稳定性存在很大的关系,一个国家总是用各种宏观调控试图将国家的房地产市场维持在稳定的发展之中,今天房地产出现变化了,就来一个政策,明天又出现那样的变化了,又出台一个政策,当政策越来越多的时候,市场也越来越复杂。对于开发商而言,对于这样的政策也无从下手。
   “我们的问题不是政策不变,而是政策太多变了,让我们这些做企业的人,对未来没有稳定的预期,不知道怎么做经营。所以我们只能采取中庸的做法,这对企业的效率损耗是非常大的,如果将所有的企业加起来,这种损耗则更大。”这是朗诗集团董事长田明说的。笔者认为这样的说话时很正确的,作为一个经营者,每天除了要面对自己的经营问题,还要随时将自己的经营政策与国家调控相结合,其实也是不利于一个企业长期健康的发展的,因此也是出现中国房地产市场无序或者说是畸形的发展的一个重要原因。
政府一再地表态说,行政性的管制措施是暂时的,是要为未来的经济手段调控争取时间。如今这个调控已经持续了好几年,而现在我们国家的经济发展到了一个关键的时刻,房地产市场特别是住宅市场,应该有什么样的制度才可以使得它能够比较健康地发展。
 
长期对土地财政的依赖
从上世纪90年代,房地产市场迅速形成,至今虽在一定程度上实现了市场化。但是我们应该看到的事实是,政府之所以热衷于推高房地产市场,一个很重要的原因,就是可以拉升GDP的增长,当然更为重要的原因是可以利用房地产市场不断走高,来拉动地价的不断走高,来解决地方财政资金的缺口。
   2012年一季度,全国地价环比、同比增速持续回落,住宅地价负增长,这是从2009年二季度以来首次出现整体下降。 一季度,我国住宅地价平均每平米为4516元,环比下降0.04%,同比增长仅3.70%。一般来说,同比增幅低于百分之五,就意味着地价已经进入低位运行期。从城市来看,一季度,地价环比增速为零增长的城市有10个,负增长的48个,和上季度监测结果相比,负增长的城市增加了11个。其中降幅较大的有温州、新乡、柳州等。中国土地勘测规划院地价所所长赵松分析,地价下降主要受房地产调控影响。
今年,随着国家严控房地产市场,随之崩溃的是土地市场,楼王开始身价连跌,土地热不再出现,紧接着,人们就发现,地方财政开始紧张了。这一系列的连锁反应,其实是政策的财政长时间依赖土地收入。殊不知,当前几年政府在公布其财政收入的时候,洋洋得意之中,有多少是土地市场的功劳啊。我们看今年一季度的土地市场的情况,就可以看出一些问题来。
 
政策稳定,才是健康发展的关键
调控当中存在头痛医头、脚痛医脚的问题,总体来看,这些年的调控,虽然说每一次都取得了成效,但是调控政策更多针对一段时间内的问题,而对供求关系的平衡和改善,始终考虑和把握不够,有一些政策出台,解决了阶段性问题的同时,也引起供应量阶段性的下降,反而导致了供求矛盾激化。而长期合理的政策出台,是解决房地产市场可以稳定有序持续发展的关键。
中国商业地产联盟副会长、秘书长王永平指出:房地产调控政策已经让房价趋于稳定,如果从宏观调控的角度来说,在遏制房价上涨势头上已经达到了效果。但是在正常的房地产市场里面,房地产交易本身一定是正常的,而现在市场交易很沉闷,仍然处在半停滞状态。
部分城市的部分项目,交易量确实出现了一些反弹,主要是因为促销的力度到位,以价换量取得了效果,但是从全国来看,并没有迹象表明楼市整体出现了回暖。这几年的调控政策都是短期的政策,我觉得不能解决房地产长期发展的问题,将来的到底要怎么样,是个很大的问题。
尽管国家三令五申的说,国家的调控政策是长期有效的,但是我们也不得不看到,前几年的房地产政策,在国家经济面临灾难的时候,还是出现了退缩。导致了房地产市场的极具反弹。
 国外有比较重的房产税,这也在一定程度上,控制了房地产市场中投资行为,一个国家需要靠工业,靠农业,或者靠更多的新兴产业来带动发展。而靠土地市场来推动,也不合理也是不科学的。对于近年来,国内楼市不断被提及的房产税,我觉得税收政策也是一个需要更加稳定点的大政策环境来支撑的。
房产税是一种物业税,因为土地70年使用权等问题的存在,使得中国目前不具备征收物业税的条件,房产税不是限购政策的理想替代方案。第一,尽管中国在居民买房后的住房持有环节税收缺失,但在生产建设交易环节的税负相当高,第二,中国实行的土地出让制度,提前征收70年的土地出让金,已经由购房者在房价中承担了,开征物业税会产生对土地使用的重复征税。第三,物业税是财产税,中国的购房者仅仅拥有房屋所有权,对房屋所在的土地只有使用权,不属于物权的范围,即使要征收物业税,也应该剔除土地的因素,只对房屋部分征税。
无论推行那种税收政策,无论出台那种房地产市场的宏观调控,都需要一个稳定而长期的政策大环境。在中国现阶段的房地产市场中,缺少这样子的大政策,对土地的过分依赖,对一些政策短期效应,都是导致了我们国家房地产市场无法成为一个稳定因素,合理有序发展的重要原因。无论是民众还是房地产商,都希望有一个相对久远相对稳定的政策环境,来换来有序的发展。
 

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